Prescrição da dívida condominial

STJ define em cinco anos o período para se cobrar atrasados

Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002.
Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese.

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Dívida de condomínio prescreve?

Engana-se quem acha que a dívida de condomínio não caduca. Atualmente, o entendimento é que esse débito prescreve depois de cinco anos.

Mesmo parecendo muito tempo, cinco anos pode ser o período que demora para um caso ser julgado. Enquanto corre na justiça, o prazo da prescrição deixa de correr. Ou seja: o importante é entrar com a ação de cobrança antes desse período.

Para aumentar as chances de receber o dinheiro, o ideal é que sempre o síndico acompanhe de perto aqueles que não costumam pagar as obrigações em dia.

Antes de entrar com a ação judicial contra o condômino para receber os atrasados, o condomínio pode propor acordo extra-judicial de pagamento ao inadimplente, como parcelamento dos atrasados, por exemplo.

  • Veja aqui decisão do STJ que estipula o prazo máximo de 5 anos para cobrar judicialmente dívidas de condomínios

Protesto

Mesmo nos estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde é permitido protestar os inadimplentes, essa ferramenta de pressão não corresponde à ação judicial. Ou seja: se o condomínio optar por protestar o inadimplente por dez anos, sem acioná-lo judicialmente, perderá a oportunidade de cobrá-lo no futuro.

Cobrança judicial

  • Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.
  • Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).
  • Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação.
  • Em muitas localidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança, geralmente de até 40 salários mínimos (em alguns casos este limite de valor pode ser superior), e que não apresentem muita dificuldade processual.
  • No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.
  • Alternativas como Mediação, Câmaras de Arbitragem e Protesto de boletos (permitido em alguns estados) têm sido cada vez mais usadas para evitar a cobrança judicial.
  • A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembleias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.
Fonte: Fontes consultadas: SindicoNet, Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza, advogado e colunista do SíndicoNet e Rosana Ribeiro, advogada